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“袁屯模式”催盼農(nóng)村住房按揭


來源:農(nóng)資1號網(wǎng)      分類:農(nóng)資行情      時間:2015年4月8日      閱讀次數(shù):

建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”已在全省農(nóng)村推開,就硬件而言,怎么建?錢從哪來?人往哪去?村民生活咋辦?解決好這些問題是能否加快“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)步伐的關(guān)鍵。沁陽市探索創(chuàng)新的以“土地資本”運作的“袁屯模式”值得借鑒。村支書秦東紅提出在農(nóng)村推行住房按揭新觀點,也正是建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”所需,廣大農(nóng)民所盼。

3月30日,細雨蒙蒙,大地散發(fā)著清新,一排排農(nóng)居別墅氣派壯觀,街邊花草伴著雨滴吟唱,高燈小園如詩如畫,文體設(shè)施齊全講究,整個園區(qū)在細雨中顯現(xiàn)出秀美身姿,一股破繭力量也從樓群中呼之欲出……

這里是沁陽市沁園辦事處袁屯村農(nóng)民新居,是一場農(nóng)宅變革的發(fā)起點。

村黨支部書記秦東紅是個精明、敢闖的漢子,村民說他就是傳奇。

10年,他將夢想變?yōu)楝F(xiàn)實,他靠智慧與真誠創(chuàng)造了農(nóng)宅變革的奇跡;他開了農(nóng)村以“土地資本”抵押貸款的先河,解決了建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”的資金難題,創(chuàng)新了農(nóng)村集中建房的“袁屯模式”;他要讓農(nóng)民都能住上和袁屯村一樣的房子,呼吁在農(nóng)村推行農(nóng)民集中建房按揭。

“袁屯模式”的探索,也給農(nóng)村集中建房提供了可行樣板。

錢從哪里來:依法運作土地資本

進入新世紀,富裕的農(nóng)民蓋新房如雨后春筍、遍地開花。因不能統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計,農(nóng)民建房呈無序狀態(tài),五花八門什么樣都有,這和建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”不相適應(yīng)。只有極少數(shù)有條件的村集中建設(shè)農(nóng)居先行一步,全省約有90%以上的行政村無能力規(guī)劃集中建設(shè)新村。

究其原因,倆字,沒錢!

集中建設(shè)農(nóng)民新居錢從哪來?這個難題一直困擾著“村官”們,他們想為群眾干大事,可巧婦難為無米之炊,想法再好沒錢也是做夢娶媳婦。

當人們困惑時,豫西北一個小村悄然發(fā)起了一場農(nóng)宅革命。

這個小村叫袁屯村,和中原多數(shù)村莊一樣,集體一窮二白,無資源、無優(yōu)勢、無資金,靠集體條件再過10年20年,甚至更長時間,也難以實現(xiàn)“美麗鄉(xiāng)村”。夢想過上幸福生活的袁屯人不甘心,他們大膽一試,以“土地資本”運作,創(chuàng)新了“袁屯模式”,改變了命運。

袁屯村,有農(nóng)戶186戶714口人,土地958.86畝,距沁陽城區(qū)3.5公里,2004年村民年人均純收入不足2000元。村民們渴望過上和城里人一樣的生活,企盼好日子早日來。這年,建筑商人秦東紅當選為袁屯村村委主任,讓袁屯人看到了希望。

“中原多數(shù)農(nóng)村土地是唯一資源,就得在土地上做文章,離開了土地什么也干不了。只有讓土地升值,讓土地生金,才能吸引資金改變現(xiàn)狀。”秦東紅直言。

袁屯有3個自然村,宅基地占用258.86畝,平均每戶占地1.7畝,秦東紅將3個自然村整合一處興建新村,每戶新居僅占地0.36畝,全村可節(jié)約宅基地168畝。這些土地騰出租賃、出讓都是凈利。經(jīng)村民代表大會一致通過,袁屯新村建設(shè)已箭在弦上。

2008年,新區(qū)規(guī)劃完畢,總投資需5000萬元,秦東紅把多年干建筑工程的積累全部拿出來,又從朋友那里借了200萬元,總計500萬元,這和總投資相差甚遠,但工程建設(shè)上馬開工了。

建設(shè)中,村干部們心又懸了起來,都為秦東紅擔心,如沒有后續(xù)資金工程就可能停建,也將傷害村民們剛剛迸發(fā)出來的熱情與信任。秦東紅沒閑著,一邊找哥們拆借資金,一邊尋求銀行的支持。

一天,他求助沁陽市農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的朋友,對方手機彩鈴傳出:農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行是建設(shè)新農(nóng)村的銀行……這讓秦東紅很興奮,他急忙前往說明情況,要求貸款建設(shè)新農(nóng)村,雖無結(jié)果,可信心倍增。從那后,秦東紅不厭其煩地前往溝通,終于感動了銀行領(lǐng)導,同意向上反映申報。

根據(jù)袁屯建設(shè)新農(nóng)村項目需求,經(jīng)北京總行研究批準,該行在全國推出了一款“農(nóng)民集中建房貸款”產(chǎn)品,在全國,袁屯村是該產(chǎn)品第一家受益者,袁屯以168畝土地資本抵押貸款2500萬元,貸期5年,年息6.35%(已按期還貸)。

資金大頭落地,項目建設(shè)也如期完工。當袁屯人入住別墅時,村民們不敢相信這是真的,上年紀的村民望著新房老淚縱橫,袁屯幾輩人的夢想終于變成了現(xiàn)實。

2009年2月21日,河南省人民政府發(fā)文(豫政土[2009]117號)批準了袁屯村新農(nóng)村建設(shè)項目用地,同年4月,沁陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局為其項目核發(fā)了“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。

秦東紅說:“土地資本運作必須依法辦事,不能投機取巧,鉆政策空子,一切都要合法合規(guī),在健康的軌道上運行。”

失地不失利:擴展農(nóng)民增收空間

走進袁屯農(nóng)民新居,令人眼熱。

一位焦姓居民很是熱情,說他家分上下兩層,258平方米,精裝修,讓記者瞧瞧。他家吊燈垂懸,大理石地板,天然氣、地暖、水沖衛(wèi)生間等設(shè)施很齊全,住房條件甚是優(yōu)越。焦姓村民說:“俺交4萬元住別墅,現(xiàn)在已升值40多萬元,增值了10倍。”

袁屯農(nóng)居新區(qū)有別墅186幢,每幢258平方米,分上下兩層,兩衛(wèi),連排整齊劃一,門前屋后鐵藝欄桿,花草叢生。街道干凈如洗,路邊擺放著宣傳欄式垃圾箱,燈飾沿街布局,入夜整個小區(qū)流光搖曳,五彩繽紛……

袁屯人夢想成真,曾埋怨命運不好的農(nóng)民如今胸脯高挻,嗓門洪亮,村民們自豪感油然而生,行為也變得文明起來,一片和諧。無刑事案件、無治安案件、無上訪。村民們都說:“住上這么好的房,有這么好的環(huán)境,人自然要變,要文明咧。”

調(diào)查發(fā)現(xiàn),“袁屯模式”呈三個特點:一是土地資本運作解決了農(nóng)村集中建房資金難題;二是土地資本運作招商引資,解決了村民就業(yè)問題,村民失地不失利;三是以土地資本入股成立“ppp”模式公司,袁屯村集體控股,擴大村民生存空間,解決子孫后代生活問題。

“土地資本運作”給袁屯招商引資帶來了機遇,先后吸引7家企業(yè)落戶袁屯,村上有200余人就近在企業(yè)打工,平均月工資2000元。秦東紅說:“袁屯村除了老人和孩子,人人有活干,月月拿工資。”

2014年,袁屯人均年純收入達萬余元。秦東紅白天工作一天,晚上經(jīng)常失眠,村民如何增收?子孫后代生活咋辦?一系列問題經(jīng)常在大腦里不停運轉(zhuǎn)。他說,在農(nóng)村干一件事說起來容易,運作起來非常難,沒有恒心很難成功。

袁屯村現(xiàn)人均有承包地1畝多,隨著城鎮(zhèn)化加快,農(nóng)民賴以生存的土地會越來越少,農(nóng)民生存空間就成了問題,如何解決這一問題?秦東紅開啟了“袁屯模式”第三步。

他敏銳地觀察到,建設(shè)新農(nóng)村風起云涌,建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”已成現(xiàn)階段農(nóng)村主旋律,農(nóng)村集中建房已成方向,成立一家專門為建設(shè)新農(nóng)村的企業(yè)正合形勢。

于是,他著手成立“ppp”模式股份公司,袁屯村委會以“土地資本”入股與沁園辦事處合資,并吸引社會資本3000萬元,成立沁陽市廣源農(nóng)業(yè)投資開發(fā)有限公司,袁屯村以120畝大產(chǎn)權(quán)土地為股份控股。

這家公司經(jīng)營范圍:新農(nóng)村及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與拆遷改造投資;商業(yè)地產(chǎn)和專業(yè)市場的投資開發(fā)管理等。

2月10日,“沁陽市廣源農(nóng)業(yè)投資開發(fā)有限公司”在工商部門注冊正式成立,注冊資金5000萬元,一個新的發(fā)展空間已展現(xiàn)在袁屯人面前。公司規(guī)劃興建“兩園一市場”:一個物流園,一個電子商業(yè)園,一個建材市場,待“兩園一市場”建成后,村上勞力遠遠不夠,還要招收外村鎮(zhèn)人來袁屯打工。

時至今日,這家公司并未運行,秦東紅正在尋求購買土地,補齊所占用土地指標后,才正式經(jīng)營。他說:“國家土地‘紅線’不能超越,這是原則。”

新農(nóng)村建設(shè):農(nóng)民渴求住房按揭

3月30日,秦東紅提出:農(nóng)村急需推行集中建房按揭。

他說,如農(nóng)村推行集中建房按揭,可讓廣大農(nóng)民買得起房,讓大多數(shù)村早日實現(xiàn)“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè),讓農(nóng)民都能住進和袁屯人一樣的房子。

在我國城市住房按揭已普遍推開,有力地助推了城市住房消費,拉動了內(nèi)需,也對城市買不起房戶扶持了資金。可銀行住房按揭沒有考慮農(nóng)村,農(nóng)村被遺忘,被冷漠了。

農(nóng)民現(xiàn)階段屬弱勢群體,更應(yīng)該得到扶持和幫助,銀行住房按揭也不應(yīng)該放棄我國第一大群體,放棄這個群體,等于放棄了服務(wù)宗旨和一個巨大“金礦”。

農(nóng)村住房消費水平低,農(nóng)民收入沒有城市高也是事實,可拿城市與農(nóng)村對比是不客觀的,只要方法對路,機制創(chuàng)新,完全可以雙贏。今年,中央1號文件提出賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利,倡導穩(wěn)步推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保等。在農(nóng)民收入不斷增長的時代,農(nóng)村推行住房按揭已經(jīng)成熟。

讓農(nóng)民一次拿出十幾萬元購房,多數(shù)農(nóng)戶會有困難,如在農(nóng)村推行集中建房按揭,農(nóng)戶每月還貸千余元還是可行的。精通建筑的秦東紅測算:建一套農(nóng)民住房(250平方米),成本約17萬元(低價),農(nóng)民首付5萬元,余款12萬元實行20年按揭(按現(xiàn)息),月供千元出頭,這對于一般農(nóng)戶完全可以承受。

資料顯示,2014年,河南省農(nóng)民人均年純收入為8475.34元,沁陽市農(nóng)民人均年純收入為13374.00元,如“三農(nóng)”政策性銀行對農(nóng)民加以扶持,以年利率6厘(現(xiàn)利率)測算,20年按揭月供僅700元至800元,約相當于沁陽市農(nóng)民工平均月工資的三分之一,農(nóng)戶完全可以承受。

改革開放以來,農(nóng)民收入年年增加,農(nóng)民的口袋越來越鼓。尤其是近幾年,國家惠農(nóng)政策如“下餃子”一個接一個,農(nóng)村經(jīng)濟得以快速發(fā)展,農(nóng)民收入增收渠道也越來越多,廣大農(nóng)村掀起了一波又一波的蓋房熱潮。

中原農(nóng)戶一般8~9年就要蓋房翻新,傳統(tǒng)舊習易形成“空心村”,且重復(fù)浪費,甚至個別農(nóng)戶因蓋房返貧。袁屯村一次性集中建房,檔次高,質(zhì)量好,幾十年不過時,用期50年到70年,農(nóng)民享有永久性產(chǎn)權(quán)。袁屯集中建房一次到位,不僅節(jié)約資金,還節(jié)約了土地。

離袁屯3公里的皮莊,沿街看去,很多農(nóng)戶家門口擺放著整齊的紅磚垛,數(shù)了數(shù)足有50戶,這些農(nóng)戶今年已著手蓋新房。一戶按最低建設(shè)費用15萬元計算,50戶便是750萬元。農(nóng)戶各自建設(shè)不僅房式五花八門,高低競爭,也易產(chǎn)生矛盾,村貌也越建越亂。如農(nóng)村能推行集中建房按揭,所有矛盾便迎刃而解。集體規(guī)劃,集中建房,統(tǒng)一樣式,統(tǒng)一設(shè)施,“美麗鄉(xiāng)村”硬件形象自然形成。

在農(nóng)村推行集中建房按揭,能解決一般農(nóng)戶建房資金來源,大多農(nóng)戶能住上新房,村村都能集中建設(shè)農(nóng)民新居,全村整齊劃一,環(huán)境優(yōu)美。中原農(nóng)民視房如命,視房如臉,解決了住房問題,等于安于天下。

如能實現(xiàn)農(nóng)村集中建房按揭,將大大加快“美麗鄉(xiāng)村”的建設(shè)步伐,也拉動了內(nèi)需,一舉多得。

農(nóng)宅變革催生了“袁屯模式”,“袁屯模式”激生了農(nóng)村集中建房按揭需求,農(nóng)民渴望,“村官”企盼。


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