“袁屯模式”催盼農(nóng)村住房按揭

建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”已在全省農(nóng)村推開，就硬件而言，怎么建？錢從哪來？人往哪去？村民生活咋辦？解決好這些問題是能否加快“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)步伐的關(guān)鍵。沁陽市探索創(chuàng)新的以“土地資本”運作的“袁屯模式”值得借鑒。村支書秦東紅提出在農(nóng)村推行住房按揭新觀點，也正是建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”所需，廣大農(nóng)民所盼。

3月30日，細雨蒙蒙，大地散發(fā)著清新，一排排農(nóng)居別墅氣派壯觀，街邊花草伴著雨滴吟唱，高燈小園如詩如畫，文體設(shè)施齊全講究，整個園區(qū)在細雨中顯現(xiàn)出秀美身姿，一股破繭力量也從樓群中呼之欲出……

這里是沁陽市沁園辦事處袁屯村農(nóng)民新居，是一場農(nóng)宅變革的發(fā)起點。

村黨支部書記秦東紅是個精明、敢闖的漢子，村民說他就是傳奇。

10年，他將夢想變?yōu)楝F(xiàn)實，他靠智慧與真誠創(chuàng)造了農(nóng)宅變革的奇跡；他開了農(nóng)村以“土地資本”抵押貸款的先河，解決了建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”的資金難題，創(chuàng)新了農(nóng)村集中建房的“袁屯模式”；他要讓農(nóng)民都能住上和袁屯村一樣的房子，呼吁在農(nóng)村推行農(nóng)民集中建房按揭。

“袁屯模式”的探索，也給農(nóng)村集中建房提供了可行樣板。

錢從哪里來：依法運作土地資本

進入新世紀，富裕的農(nóng)民蓋新房如雨后春筍、遍地開花。因不能統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計，農(nóng)民建房呈無序狀態(tài)，五花八門什么樣都有，這和建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”不相適應(yīng)。只有極少數(shù)有條件的村集中建設(shè)農(nóng)居先行一步，全省約有90%以上的行政村無能力規(guī)劃集中建設(shè)新村。

究其原因，倆字，沒錢！

集中建設(shè)農(nóng)民新居錢從哪來？這個難題一直困擾著“村官”們，他們想為群眾干大事，可巧婦難為無米之炊，想法再好沒錢也是做夢娶媳婦。

當人們困惑時，豫西北一個小村悄然發(fā)起了一場農(nóng)宅革命。

這個小村叫袁屯村，和中原多數(shù)村莊一樣，集體一窮二白，無資源、無優(yōu)勢、無資金，靠集體條件再過10年20年，甚至更長時間，也難以實現(xiàn)“美麗鄉(xiāng)村”。夢想過上幸福生活的袁屯人不甘心，他們大膽一試，以“土地資本”運作，創(chuàng)新了“袁屯模式”，改變了命運。

袁屯村，有農(nóng)戶186戶714口人，土地958.86畝，距沁陽城區(qū)3.5公里，2004年村民年人均純收入不足2000元。村民們渴望過上和城里人一樣的生活，企盼好日子早日來。這年，建筑商人秦東紅當選為袁屯村村委主任，讓袁屯人看到了希望。

“中原多數(shù)農(nóng)村土地是唯一資源，就得在土地上做文章，離開了土地什么也干不了。只有讓土地升值，讓土地生金，才能吸引資金改變現(xiàn)狀。”秦東紅直言。

袁屯有3個自然村，宅基地占用258.86畝，平均每戶占地1.7畝，秦東紅將3個自然村整合一處興建新村，每戶新居僅占地0.36畝，全村可節(jié)約宅基地168畝。這些土地騰出租賃、出讓都是凈利。經(jīng)村民代表大會一致通過，袁屯新村建設(shè)已箭在弦上。

2008年，新區(qū)規(guī)劃完畢，總投資需5000萬元，秦東紅把多年干建筑工程的積累全部拿出來，又從朋友那里借了200萬元，總計500萬元，這和總投資相差甚遠，但工程建設(shè)上馬開工了。

建設(shè)中，村干部們心又懸了起來，都為秦東紅擔心，如沒有后續(xù)資金工程就可能停建，也將傷害村民們剛剛迸發(fā)出來的熱情與信任。秦東紅沒閑著，一邊找哥們拆借資金，一邊尋求銀行的支持。

一天，他求助沁陽市農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的朋友，對方手機彩鈴傳出：農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行是建設(shè)新農(nóng)村的銀行……這讓秦東紅很興奮，他急忙前往說明情況，要求貸款建設(shè)新農(nóng)村，雖無結(jié)果，可信心倍增。從那后，秦東紅不厭其煩地前往溝通，終于感動了銀行領(lǐng)導，同意向上反映申報。

根據(jù)袁屯建設(shè)新農(nóng)村項目需求，經(jīng)北京總行研究批準，該行在全國推出了一款“農(nóng)民集中建房貸款”產(chǎn)品，在全國，袁屯村是該產(chǎn)品第一家受益者，袁屯以168畝土地資本抵押貸款2500萬元，貸期5年，年息6.35％（已按期還貸）。

資金大頭落地，項目建設(shè)也如期完工。當袁屯人入住別墅時，村民們不敢相信這是真的，上年紀的村民望著新房老淚縱橫，袁屯幾輩人的夢想終于變成了現(xiàn)實。

2009年2月21日，河南省人民政府發(fā)文（豫政土［2009］117號）批準了袁屯村新農(nóng)村建設(shè)項目用地，同年4月，沁陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局為其項目核發(fā)了“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。

秦東紅說：“土地資本運作必須依法辦事，不能投機取巧，鉆政策空子，一切都要合法合規(guī)，在健康的軌道上運行。”

失地不失利：擴展農(nóng)民增收空間

走進袁屯農(nóng)民新居，令人眼熱。

一位焦姓居民很是熱情，說他家分上下兩層，258平方米，精裝修，讓記者瞧瞧。他家吊燈垂懸，大理石地板，天然氣、地暖、水沖衛(wèi)生間等設(shè)施很齊全，住房條件甚是優(yōu)越。焦姓村民說：“俺交4萬元住別墅，現(xiàn)在已升值40多萬元，增值了10倍。”

袁屯農(nóng)居新區(qū)有別墅186幢，每幢258平方米，分上下兩層，兩衛(wèi)，連排整齊劃一，門前屋后鐵藝欄桿，花草叢生。街道干凈如洗，路邊擺放著宣傳欄式垃圾箱，燈飾沿街布局，入夜整個小區(qū)流光搖曳，五彩繽紛……

袁屯人夢想成真，曾埋怨命運不好的農(nóng)民如今胸脯高挻，嗓門洪亮，村民們自豪感油然而生，行為也變得文明起來，一片和諧。無刑事案件、無治安案件、無上訪。村民們都說：“住上這么好的房，有這么好的環(huán)境，人自然要變，要文明咧。”

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“袁屯模式”呈三個特點：一是土地資本運作解決了農(nóng)村集中建房資金難題；二是土地資本運作招商引資，解決了村民就業(yè)問題，村民失地不失利；三是以土地資本入股成立“ppp”模式公司，袁屯村集體控股，擴大村民生存空間，解決子孫后代生活問題。

“土地資本運作”給袁屯招商引資帶來了機遇，先后吸引7家企業(yè)落戶袁屯，村上有200余人就近在企業(yè)打工，平均月工資2000元。秦東紅說：“袁屯村除了老人和孩子，人人有活干，月月拿工資。”

2014年，袁屯人均年純收入達萬余元。秦東紅白天工作一天，晚上經(jīng)常失眠，村民如何增收？子孫后代生活咋辦？一系列問題經(jīng)常在大腦里不停運轉(zhuǎn)。他說，在農(nóng)村干一件事說起來容易，運作起來非常難，沒有恒心很難成功。

袁屯村現(xiàn)人均有承包地1畝多，隨著城鎮(zhèn)化加快，農(nóng)民賴以生存的土地會越來越少，農(nóng)民生存空間就成了問題，如何解決這一問題？秦東紅開啟了“袁屯模式”第三步。

他敏銳地觀察到，建設(shè)新農(nóng)村風起云涌，建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”已成現(xiàn)階段農(nóng)村主旋律，農(nóng)村集中建房已成方向，成立一家專門為建設(shè)新農(nóng)村的企業(yè)正合形勢。

于是，他著手成立“ppp”模式股份公司，袁屯村委會以“土地資本”入股與沁園辦事處合資，并吸引社會資本3000萬元，成立沁陽市廣源農(nóng)業(yè)投資開發(fā)有限公司，袁屯村以120畝大產(chǎn)權(quán)土地為股份控股。

這家公司經(jīng)營范圍：新農(nóng)村及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與拆遷改造投資；商業(yè)地產(chǎn)和專業(yè)市場的投資開發(fā)管理等。

2月10日，“沁陽市廣源農(nóng)業(yè)投資開發(fā)有限公司”在工商部門注冊正式成立，注冊資金5000萬元，一個新的發(fā)展空間已展現(xiàn)在袁屯人面前。公司規(guī)劃興建“兩園一市場”：一個物流園，一個電子商業(yè)園，一個建材市場，待“兩園一市場”建成后，村上勞力遠遠不夠，還要招收外村鎮(zhèn)人來袁屯打工。

時至今日，這家公司并未運行，秦東紅正在尋求購買土地，補齊所占用土地指標后，才正式經(jīng)營。他說：“國家土地‘紅線’不能超越，這是原則。”

新農(nóng)村建設(shè)：農(nóng)民渴求住房按揭

3月30日，秦東紅提出：農(nóng)村急需推行集中建房按揭。

他說，如農(nóng)村推行集中建房按揭，可讓廣大農(nóng)民買得起房，讓大多數(shù)村早日實現(xiàn)“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)，讓農(nóng)民都能住進和袁屯人一樣的房子。

在我國城市住房按揭已普遍推開，有力地助推了城市住房消費，拉動了內(nèi)需，也對城市買不起房戶扶持了資金。可銀行住房按揭沒有考慮農(nóng)村，農(nóng)村被遺忘，被冷漠了。

農(nóng)民現(xiàn)階段屬弱勢群體，更應(yīng)該得到扶持和幫助，銀行住房按揭也不應(yīng)該放棄我國第一大群體，放棄這個群體，等于放棄了服務(wù)宗旨和一個巨大“金礦”。

農(nóng)村住房消費水平低，農(nóng)民收入沒有城市高也是事實，可拿城市與農(nóng)村對比是不客觀的，只要方法對路，機制創(chuàng)新，完全可以雙贏。今年，中央1號文件提出賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，倡導穩(wěn)步推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保等。在農(nóng)民收入不斷增長的時代，農(nóng)村推行住房按揭已經(jīng)成熟。

讓農(nóng)民一次拿出十幾萬元購房，多數(shù)農(nóng)戶會有困難，如在農(nóng)村推行集中建房按揭，農(nóng)戶每月還貸千余元還是可行的。精通建筑的秦東紅測算：建一套農(nóng)民住房（250平方米），成本約17萬元（低價），農(nóng)民首付5萬元，余款12萬元實行20年按揭（按現(xiàn)息），月供千元出頭，這對于一般農(nóng)戶完全可以承受。

資料顯示，2014年，河南省農(nóng)民人均年純收入為8475.34元，沁陽市農(nóng)民人均年純收入為13374.00元，如“三農(nóng)”政策性銀行對農(nóng)民加以扶持，以年利率6厘（現(xiàn)利率）測算，20年按揭月供僅700元至800元，約相當于沁陽市農(nóng)民工平均月工資的三分之一，農(nóng)戶完全可以承受。

改革開放以來，農(nóng)民收入年年增加，農(nóng)民的口袋越來越鼓。尤其是近幾年，國家惠農(nóng)政策如“下餃子”一個接一個，農(nóng)村經(jīng)濟得以快速發(fā)展，農(nóng)民收入增收渠道也越來越多，廣大農(nóng)村掀起了一波又一波的蓋房熱潮。

中原農(nóng)戶一般8~9年就要蓋房翻新，傳統(tǒng)舊習易形成“空心村”，且重復(fù)浪費，甚至個別農(nóng)戶因蓋房返貧。袁屯村一次性集中建房，檔次高，質(zhì)量好，幾十年不過時，用期50年到70年，農(nóng)民享有永久性產(chǎn)權(quán)。袁屯集中建房一次到位，不僅節(jié)約資金，還節(jié)約了土地。

離袁屯3公里的皮莊，沿街看去，很多農(nóng)戶家門口擺放著整齊的紅磚垛，數(shù)了數(shù)足有50戶，這些農(nóng)戶今年已著手蓋新房。一戶按最低建設(shè)費用15萬元計算，50戶便是750萬元。農(nóng)戶各自建設(shè)不僅房式五花八門，高低競爭，也易產(chǎn)生矛盾，村貌也越建越亂。如農(nóng)村能推行集中建房按揭，所有矛盾便迎刃而解。集體規(guī)劃，集中建房，統(tǒng)一樣式，統(tǒng)一設(shè)施，“美麗鄉(xiāng)村”硬件形象自然形成。

在農(nóng)村推行集中建房按揭，能解決一般農(nóng)戶建房資金來源，大多農(nóng)戶能住上新房，村村都能集中建設(shè)農(nóng)民新居，全村整齊劃一，環(huán)境優(yōu)美。中原農(nóng)民視房如命，視房如臉，解決了住房問題，等于安于天下。

如能實現(xiàn)農(nóng)村集中建房按揭，將大大加快“美麗鄉(xiāng)村”的建設(shè)步伐，也拉動了內(nèi)需，一舉多得。

農(nóng)宅變革催生了“袁屯模式”，“袁屯模式”激生了農(nóng)村集中建房按揭需求，農(nóng)民渴望，“村官”企盼。

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